“防止“管家”成“冤家”，新余给出新解法。”
作者 | 吴倩
题图 | “红色管家”为老人免费上门送餐
近日，新余高新区和源里一期小区举行了一场特别的签约仪式：物业管理委员会与物业公司正式签订“信托制”服务协议。“这是一种新型管理模式，我们期待它能让业主更放心，把小区治理得更好。”居民施永兵道出了众多业主的心声。
曾几何时，物业和业主的矛盾是公认的“老大难”，一边是业主吐槽“钱交了，服务呢”，一边是物业叫屈“成本涨，收费难”。公共收益成“机密”，矛盾纠纷多发频发，小区治理一度陷入“无人管、管不了、管不好”的怪圈。
今年3月，在2025年度江西省全面深化改革优秀案例名单中，新余市探索深化城市物业高质量发展改革榜上有名。有数据显示，新余市物业费收缴率从65%跃升至86%，物业矛盾纠纷全年下降18.5%，信访量同比大幅下降79%。
从“问题小区”到“幸福家园”，新余用一系列改革“组合拳”，为这道普遍性难题找到了可复制、可推广的“优解”。
“信托制物业”进小区。
账本晒在阳光下，从“糊涂账”到“明白钱”
过去，新余绝大多数小区实行“包干制”——业主交一笔物业费，物业公司自负盈亏。听起来简单，问题却不少：服务好不好，业主都得交同样的钱；公共收益有多少，成了物业公司的“内部机密”。久而久之，“多干不如少干，少干不如不干”的“躺平”心态蔓延开来。
位于新余市渝水区的金域华府曾是典型的“三无”小区。物业突然撤场后，小区垃圾堆积如山，车辆乱停乱放，邻里纠纷不断，居民“住得闹心”。
转机出现在“信托制物业”的引入。小区设立“双密码账户”，物业费、公共收益全部归集到业委会管理的账户里，物业公司不再直接管钱，而是变成业主聘请的服务者。干得好不好，由业主说了算；酬金多少，与服务质量直接挂钩。
“以前总觉得物业费是笔糊涂账，公共收益去哪了也看不到。现在打开手机，每一笔收支都清清楚楚。”业主万晓斌展示着“物邻通”小程序上的实时公示，语气里带着踏实。
如今的金域华府，从曾经的“矛盾窝”变成了“和谐院”，物业费收缴率从不足50%升至85%以上，业主满意度超过95%。
而原稽征分局小区走的则是另一条路。该小区成立业委会后，没有等政府出手，而是主动盘活闲置资产，拓展创收渠道，把业主的物业费给免了。不仅如此，逢年过节，业委会给业主发百元购物卡，停车也不收费，规定每户最多停三辆车，节假日期间亲友车辆也可免费进出，彻底化解了困扰业主的停车矛盾。
小区搭建全天候健身棚，还开辟了一片果园，种着橘子树、枇杷树。果子熟了，业主们自己去摘。小区业委会主任朱金芽，还因为在《银龄行动》评选中获得“热心公益事业、乐于奉献、事迹突出”荣誉，成了周边小区的“名人”。
这种物业代理人模式在新余市逐步推广开来，全市现有259个小区采用了该模式。“现在小区变化好大啊，墙面整洁了，楼道灯也亮了，住在这里越来越舒心了。”居民刘心桃的这句话，是对“代理人”们最好的肯定。
物邻通App上小区收支一键可查。
红色力量沉下去，从“无人管”到“一家亲”
新电明沁苑建于1993年，是央企“三供一业”移交的老旧单位小区。985户居民中，60岁以上老人占了31%。很长一段时间，小区垃圾随意堆放、消防通道被占、车辆乱停乱放，居民怨声载道。
社区党员、物业企业党员骨干、业主党员一起加入，成立小区物业管理联合党支部，“双向进入、交叉任职”。社区党组织牵头，定期召开三方联席会议，仅用3个月，就解决了道路翻新、停车位规划、绿化补种等一批“老大难”问题。
物业企业还结合小区老人多的特点，开通了“红色管家”便民服务——免费送餐、上门理发、健康义诊、代购生活用品，连孩子放学后的兴趣班也包了。如今，小区道路平坦了，路灯亮了，环境美了，业主满意度从不足60%跃升到92%。
分宜钤西街道文教巷社区党总支则出资注册成立“红管家物业服务有限公司”，社区党支部书记兼任法人。他们采取“先试后买”——物业先提供服务，让居民看到变化、感到满意，再收取物业费。二建小区引入该模式后，3天就收齐了81%的物业费。
在孔目江小区，业委会主任刘军华是一名在职党员干部。他定时组织会商会，把居民的需求反馈给物业，再把物业的难处解释给居民听。一来一往，矛盾和误会少了很多。居民说：“有了他在中间，物业和我们像一家人了。”
目前，新余构建了“街道党工委—社区党组织—网格党支部—党员中心户”四级治理架构，全市677个小区实现党的组织和工作全覆盖。3.5万名党员回归社区报到，556名老同志担任业委会成员，形成了“银发老管家”品牌。
据江西省住建厅发布的《关于2026年1—3月全省住房城乡建设领域信访情况和“两应两不”情况的通报》，2026年第一季度，新余市住房城乡建设领域信访量降幅超过30%。
新电明沁苑小区中心花园改造前后对比。
服务监督“码”上见，从“看得见”到“管得着”
小区治理光有“软服务”不够，还得有“硬约束”和“巧监管”。长期以来，“看得见的管不着，管得着的看不见”是执法进小区的堵点。
新余的破题之策在于“数智赋能”与“机制重塑”。
依托“物邻通”智慧物业平台，新余不仅集成了报事报修、物业缴费功能，还创新上线了“小区安全码”和“执法码”。居民发现消防通道被占、路灯损坏，只需“随手拍”上传，系统即刻生成工单。物业处理进度如何、执法部门是否响应，全过程在平台上一目了然，实现了“接诉即办、闭环管理”。截至目前，该平台已覆盖646个小区，注册用户超28万，受理“随手拍”问题1693个，办结率高达95.3%。
为防止平台沦为“摆设”，新余市制定了“执法进小区”履职清单，涵盖7大类29个事项。住建、城管、消防等10余个部门打破壁垒，依托“一小区一码”开展联合执法。
效果立竿见影。以往物业企业对违章搭建束手无策，现在通过平台“吹哨”，部门必须“报到”。今年以来，全市执法部门进小区执法3523件，约谈了13家履职不到位的物业企业，通过通报典型案例，倒逼行业从“物业管理”向“物业服务”转变。
2025年1月，新余市成立了物业纠纷调解委员会（物调委），整合住建、公安、城管、消防等18个部门力量，建立“社区—街道—县区—市级”四级调解网络。线上，“物邻通”平台开通了“为您解纷”模块，纠纷一键提交，分级调处。线下，法官下沉到小区巡回审判，起到“审理一案、教育一片”的效果。2025年，全市物调委共受理物业方面纠纷9597件，化解9175件，办结率95.6%。
新苑社区干部章雅琼深有感触：“以前业主和物业吵得不可开交，现在有了这个平台，大家坐下来谈，大部分问题都能在家门口解决。”
从信托制打破“糊涂账”，让钱在阳光下运行，到让“红色力量”发挥作用，党员干部带头干，再到数智赋能、部门联动，提升治理效能，新余用一套“组合拳”，把一个个“问题”变成一个个“办法”。
来源：当代江西
